Diagnostic de performance énergétique : ce qu’il faut savoir en 2025 pour louer un bien immobilier
La loi Climat et Résilience interdit, depuis le 1er janvier 2025, la location des logements classés G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Meddy Viardot pour Info83 reçoit Pierre Grech, directeur général et administrateur du groupe Grech Immobilier qui nous éclaire sur le DPE, diagnostic de performance énergétique, et la loi Climat et Résilience.
Interdiction de mise en location des logements classés G au DPE
- Les biens classés G au DPE sont désormais interdits à la location s’ils consomment plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale. Cette interdiction concerne ce que l’on appelle les « passoires énergétiques ».
- En pratique, ces logements ne peuvent plus être proposés à la location, que ce soit pour un nouveau bail ou pour le renouvellement d’un bail existant.
Obligation de rénovation
- Les propriétaires bailleurs doivent engager des travaux pour améliorer la performance énergétique du logement et le sortir de la classe G (atteindre au moins la classe F ou E).
- L’objectif est d’inciter les propriétaires à rénover pour répondre aux critères fixés dans le cadre de la lutte contre le changement climatique.
Conséquences pour les propriétaires bailleurs
Sanctions légales : Louer un bien non conforme à ces obligations expose le propriétaire à des sanctions, comme l’invalidation du bail ou des pénalités financières.
Travaux obligatoires : Des aides financières existent (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, certificats d’économies d’énergie) pour faciliter la rénovation énergétique.
Difficulté de vente ou de mise en gestion : Les biens non conformes perdent en attractivité sur le marché immobilier.
Obligations du propriétaire de délivrer un logement décent
Le propriétaire est tenu de louer un logement décent, conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Depuis la loi Climat et Résilience, la performance énergétique fait partie des critères de décence.
Un logement ne respectant pas les seuils énergétiques imposés par la loi peut être considéré comme indécent. Par exemple, les biens en DPE G consommant plus de 450 kWh/m²/an depuis le 1er janvier 2025.
Actions possibles pour le locataire
Mise en demeure du propriétaire :
Le locataire peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, demandant au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme.
Saisine du tribunal :
Si le propriétaire ne réagit pas, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire (ancien tribunal d’instance) pour demander :
- Une obligation de réaliser les travaux.
- Une éventuelle réduction de loyer ou des dommages et intérêts pour préjudice subi (par exemple, des factures énergétiques anormalement élevées).
Intervention de la préfecture :
Le locataire peut également signaler le logement comme indécent auprès de la mairie ou de la préfecture, qui pourra ordonner une expertise et contraindre le propriétaire à agir.
Ce que le locataire ne peut pas faire
- Suspendre le paiement des loyers sans décision de justice. Cette action est illégale et expose le locataire à une procédure d’expulsion pour non-paiement.
- Effectuer des travaux à la place du propriétaire et déduire leur coût du loyer sans accord préalable.
Un locataire ne peut pas suspendre unilatéralement le paiement de ses loyers sous prétexte que le logement est une passoire énergétique ou que le propriétaire n’a pas effectué les travaux nécessaires pour sortir le logement de la classe G au DPE. Cependant, il existe des voies légales que le locataire peut emprunter pour contraindre le propriétaire à respecter ses obligations.
Ce cadre est susceptible d’évoluer rapidement, en raison de la volonté affichée du ministre du logement d’alléger les contraintes pesant sur les propriétaires bailleurs à cet égard.
Les prochaines échéances
- 2028 : Interdiction de location pour les logements classés F.
- 2034 : Interdiction de location pour les logements classés E.
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