Info83 reçoit Pierre Grech, professionnel de l’immobilier, qui nous en dit plus sur le statut du bailleur privé

Meddy Viardo : « Est-ce que pour la fin d’année il y a une touche d’optimisme en tant que professionnel ? »
Pierre Grech : « La touche d’optimisme ? Concrètement, dans le contexte politique, non. Pour moi, la crise politique, elle est dans le combat qu’on doit mener en tant que syndicat professionnel. Je pense notamment à une action syndicale que l’Union patronale du Var va réaliser le 9 décembre prochain à 18h.
Donc on est en train de commencer à muscler le jeu face aux politiques et face aux élus. Et la question du logement, elle est centrale, en fait, pour les syndicats patronaux que sont la CPME et le MEDEF, parce que derrière, c’est les actifs qu’on n’arrive pas à loger, c’est l’économie qu’on n’arrive plus à développer sur le territoire.
Donc, pour moi, la note d’optimisme, elle est là : c’est qu’on est nombreux à en avoir ras-le-bol et à vouloir en découdre. »

Un éternel balancier

L’histoire du statut du bailleur est celle d’un éternel balancier : entre protection sociale et nécessité d’investir, entre contraintes politiques et urgences économiques.

La réforme de 2025, avec son nouveau droit de saisie simplifiée des salaires des locataires, illustre cette tension : une mesure radicale, mais qui risque de rester partiellement inopérante si elle ne s’accompagne pas d’un cadre lisible.
La relance du logement locatif est pourtant une urgence nationale ; reste à savoir si la politique saura dépasser les blocages pour en faire une réalité.
Le sujet d’un statut du bailleur privé revient régulièrement dans les ministères. Jamais abouti, toujours reporté, souvent édulcoré. Pourtant, certaines mesures présentées cet été semblent en esquisser les contours.
Commandé en mars 2025 par la ministre du Logement, le rapport Daubresse-Cosson avance cinq mécanismes fiscaux destinés à relancer l’investissement locatif, dans le neuf comme dans l’ancien. Leur entrée en vigueur est prévue pour le 1er décembre 2025.

Le statut du bailleur privé : une intention louable

L’ambition des travaux préparatoires était la suivante :

Amortissement fiscal du capital

Les propriétaires aurait pu déduire :

5 % par an de la valeur d’un logement neuf,
4 % pour un logement ancien, à condition de réaliser des travaux pour un montant équivalent au moins à 15 % de la valeur vénale.

Le mécanisme se serait étalé sur 20 ans, avec un bonus de 0,5 % à 1,5 % pour les loyers sociaux ou intermédiaires.

Micro-foncier renforcé

L’abattement forfaitaire serait passé de 30 % à 50 %, avec un plafond porté à 30 000 €.
Une mesure utile pour les petits bailleurs, mais limitée dans son impact macro-économique.

Déficit foncier élargi

Le plafond serait passé de 10 700 € à 40 000 €.

Allègement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les logements loués comme résidence principale seraient sortis de l’assiette taxable.
Un geste symbolique qui ne concerne qu’une partie marginale des investisseurs.

Exonération fiscale après 20 ans de détention

Au-delà de 20 ans, exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur les loyers.
Un encouragement à la détention longue, mais dont les effets se mesureront… dans vingt ans.

Le statut adopté au Parlement pour le PLF 2026 : un « statut » qui n’en porte que le nom

Les députés ont adopté ce nouveau statut. Dans les faits, il s’agit davantage d’une série d’aménagements fiscaux au périmètre mouvant que d’un cadre protecteur pérenne.
Selon l’analyse parlementaire, le dispositif a surtout été construit pour coûter peu, plaire aux centristes, et ne contrarier personne.

Autrement dit : un compromis. Donc une demi-mesure.

En voici les grandes lignes :

Le dispositif vise les locations nues, avec loyers encadrés.
Il s’applique aux investissements réalisés à partir de 2026 (et jusqu’en général 2028 pour les mises en location), pour bénéficier du régime.
Il instaure un mécanisme d’amortissement fiscal annuel de la valeur d’un bien pour un bailleur :
> Pour le neuf : taux compris entre 3,5 % et 5,5 % selon le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social)
> Pour l’ancien rénové : taux entre 3 % et 4 %, sous condition de travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition.

Le plafonnement : l’amortissement est limité à 80 % de la valeur du bien, et à 8 000 € par an pour deux logements maximum par bailleur

Conditions de location : bail d’au moins 12 ans, loué à un locataire sans lien de parenté, avec loyers plafonnés (ajustement d’environ -15 % par rapport au marché) et sous conditions de ressources du locataire.

L’objectif du dispositif est de relancer l’investissement dans le neuf et soutenir la rénovation de l’ancien (travaux obligatoires) + renforcer la qualité du parc locatif.

Ce qui reste flou ou non encore définitivement arrêté

Certains paramètres ne sont pas encore définitivement fixés : taux définitifs, zonage, plafonds loyers, modalités précises de travaux, articulation avec les dispositifs existants.
Le texte reste soumis à modifications au Sénat et aux discussions parlementaires ; il pourrait être ajusté à la marge.
Le dispositif n’intègre pas encore une réforme globale de fiscalité foncière ou patrimoniale des bailleurs, ce qui limite son champ.

Et comme souvent en matière de logement, la main droite donne timidement… pendant que la main gauche reprend largement.
Car, en parallèle, les mêmes débats budgétaires ont introduit de nouvelles contraintes ou aggravé des dispositifs existants :

hausse mécanique de fiscalité via la non-indexation de certains abattements (ce qui veut dire qu’en contexte inflationniste, la base imposable augmente mécaniquement),
alourdissement des prélèvements sur les locations meublées,
durcissement des conditions de déduction,
requalification plus fréquente des revenus fonciers.

Le constat est clair : on crée un statut, mais on rend la situation fiscale des bailleurs plus lourde.
Le message envoyé est donc ambigu, voire contradictoire.

À cette incertitude fiscale déjà pesante s’ajoute désormais un nouveau facteur : la révision nationale du calcul de la taxe foncière.

Sous couvert de « fiabilisation » des bases cadastrales, l’administration applique un mode d’évaluation nettement plus strict, intégrant des mètres carrés supplémentaires liés aux équipements et éléments de confort, parfois installés depuis des décennies.

Résultat : pour 7,4 millions de logements, l’assiette taxable augmente mécaniquement, sans changement de taux, et la facture grimpe — en moyenne d’une soixantaine d’euros par an, davantage dans les communes déjà sous tension budgétaire. Cette correction technique, présentée comme neutre, renforce en réalité la pression fiscale sur les propriétaires. Un signal supplémentaire, ambigu et décourageant, dans un contexte où l’on prétend vouloir relancer l’investissement locatif tout en alourdissant le coût de détention.

Un pis-aller

Le statut du bailleur privé tel qu’adopté n’a rien d’un véritable statut. C’est une incitation fiscale chiche, fléchée vers deux segments :

la construction neuve (au moment même où la production est à l’arrêt),
la rénovation énergétique dans l’ancien (indispensable, mais hors de portée pour nombre de propriétaires).

Le gouvernement contourne le véritable problème : la dimension confiscatoire de la fiscalité immobilière en France.

Quand l’État prélève, taxes, surtaxe, et empile normes et contraintes, l’investissement se contracte.
Et avec lui, l’offre locative. Et avec elle, la fluidité des parcours résidentiels. Et enfin, la dignité sociale qui en dépend.

Ce pis-aller est insuffisant pour relancer l’investissement locatif et amorcer une sortie de crise. Il s’agit d’un expédient, pas d’une vision.

Le faux débat : “subventionner” les bailleurs ou libérer l’investissement ?

Une pression fiscale moins forte relancerait l’investissement sur une base plus large, élargirait l’assiette, augmenterait mécaniquement les recettes fiscales.
Nous le savons depuis 40 ans : la croissance fiscale vient de l’activité, pas de la taxation.

Concernant la transition énergétique, une déductibilité claire, simple et lisible des travaux (sur liste limitative) serait :

plus efficace que les dispositifs de subvention actuels,
mieux comprise par les contribuables,
moins coûteuse qu’une architecture bureaucratique complexe,
plus rapide à mettre en œuvre.

Mais surtout, un staut du bailleur privé serait un cadre non conditionnel.
Pour lui donner de la consistance, il faudrait abaisser let plafonner le taux des prélèvements obligatoires (qui avaient drastiquement augmenté au début de la première mandature Macron)

Il faudrait également appliquer un taux préférentiel de taxe foncière pour les logements loués en résidence principale.
Et pour une question de justice fiscale, mais également pour ne pas fragiliser les finances des collectivités locales, que les locataires en résidence principale soient à nouveau soumis à la taxe d’habitation. Rappelons que la vocation initiale de ces deux impôts est de contribuer à financer les infrastructures locales dont les “habitants des collectivités” bénéficient.
À cet égard, depuis la fin de la taxe d’habitation, il y a rupture d’égalité devant l’impôt entre locataires et propriétaires.
Encore une fausse bonne idée du Président Macron.
À quand une vraie politique du logement ?

La clé : une fiscalité avantageuse financée par une réforme structurelle

Pour être crédible, le statut du bailleur privé doit impérativement proposer une fiscalité réellement incitative, capable de redonner envie d’investir.
C’est la seule voie pour sortir d’une crise du logement qui s’aggrave chaque mois.

Et il existe un moyen de financer ce statut sans creuser le déficit.

Le levier oublié : l’administration professionnelle du parc locatif

Aujourd’hui :

30 % du parc locatif privé est administré par des professionnels,
70 % ne l’est pas et échappe à toute garantie de bonne gestion.

Pourtant, les administrateurs de biens sont les tiers de confiance naturels :

entre l’État et les normes,
entre les bailleurs et les locataires,
entre la politique du logement et sa mise en œuvre réelle.

Si l’administration professionnelle devenait obligatoire, cela générerait mécaniquement des recettes de TVA permettant de financer une fiscalité plus favorable.

D’après mes calculs, cela générerait près d’un milliard d’euros annuels pour financer un véritable statut du bailleur privé.

Sans augmenter les impôts.
Sans créer une nouvelle taxe.
En améliorant la qualité du parc locatif
En fluidifiant les relations locatives.
En sécurisant les bailleurs comme les locataires.

Choisir l’ambition plutôt que l’esquive

Le statut adopté par les députés n’est pas inutile.

Il n’est simplement pas à la hauteur de l’enjeu.
Il n’apporte ni stabilité, ni lisibilité, ni confiance.
Il contourne les blocages au lieu de les résoudre.
Il répond à la marge à une crise qui, elle, est structurelle.
Le logement est devenu un révélateur de désordre national.

Un pays qui ne parvient plus à loger dignement ses habitants perd pied.

Pour éviter que les déserts immobiliers ne succèdent aux déserts médicaux, il faudra une politique du logement ambitieuse, cohérente et durable.
Et elle commence par un véritable statut fiscalement avantageux, assumé comme tel, encourageant l’investissement plutôt que le pénalisant.
Ce n’est pas impossible.
Ce n’est même pas coûteux.
Il suffit d’en avoir la volonté.

Article – novembre 2025
Auteur : Pierre Grech

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